因甲方拖欠货款，签订“以房抵债”协议，但是房子没有兑现，可以要求解除“以房抵债”协议，重新给付货款并支付利息吗？

 

货款之争，无奈以房抵债

2015年至2021年期间，M公司为中建X局公司多个工程供应桥架，“合同1”中建X局公司欠付货款174072.35元未给付，“合同2”中建X局公司欠付货款1421615.23元未给付。此外，其他三家公司将债权转让给了M公司，总计1844989元。

2022年1月24日，M公司与中建X局公司签订《协议书》（以下称协议书），约定中建X局公司通过以房抵债的方式偿还上述货款债权共计1844989元，用于抵债的房屋位于黑龙江省哈尔滨市某区域A楼盘商品房，房号为A15-1-X室，建筑面积127.24平方米。

 

房子无法兑现，协议可否解除？

因中建X局无法支付货款，提出以房屋抵债，于是双方签订了“以房抵债”协议，协议约定：中建X局公司保证有权以上述房屋抵债，并如约交付房屋，协助M公司与开发商签订购房合同。

协议书签订后，经M公司多次催告，中建X局公司并未在合理期限内将约定的抵债房屋交付M公司，且其在2023年2月23日明确表示不能履行的原因在于“手续这块总包出点问题”，因手续问题无法交付抵债房屋，中建X局公司的违约行为导致协议书无法继续履行，M公司签订协议书的目的无法实现，故M公司要求解除协议书。当时M公司回复要求中建X局公司以现金方式给付货款。

无奈之下，M公司委托律师解除“以房抵债”协议，要求对方返还欠款及利息，但在立案的过程中，两个具有管辖权的法院均互相推诿，律师多次前往两处法院，在百般阻挠下终于立案成功。

M公司于2023年2月21日向法院递交民事起诉状，法院于2023年8月18日向中建X局公司邮寄送达起诉状副本及开庭传票，中建X局公司于2023年8月21日签收，故认定协议书于2023年8月21日解除。

 

给付货款，支持违约利息

中建X局公司迟延履行合同义务，M公司主张逾期付款利息损失。关于利息损失的起算时间，2023年2月23日在中建X局公司表示抵债房屋手续存在问题后，M公司要求中建X局公司以现金形式给付货款，及要求支付利息。

关于利息计算标准，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30%—50%计算逾期付款损失。现M公司主张按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%计算逾期付款利息损失。

律师第一时间向法院提交财产保全申请，申请查封、冻结中建X局公司银行存款1844989元。

 

法院判决

一、协议解除：

确认原告霸州市M金属制品有限公司要求解除其与被告中建X局安装工程有限公司于2022年1月24日签订的《协议书》的行为有效，合同已于2023年8月21日解除；

二、支持货款

被告中建X局安装工程有限公司于本判决生效之日起7日内给付原告霸州市M金属制品有限公司货款1844989元；

三、支付利息

被告中建X局安装工程有限公司于本判决生效之日起7日内给付原告霸州市M金属制品有限公司逾期付款利息损失以1844989元未给付金额为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%为计算标准，自2023年2月24日起计算至实际给付之日止。

 

 

“以房抵债”协议什么情况下支持解除/认定无效？

履行不能的情况，比如被告说甲方他想把房子来抵工程款，或者是抵普通的债权，但是实际上可能没有取得这个房子的产权，这个时候肯定是可以解除的。

如果建设工程的合同，签合同的时候就已经把这个房子确定好了，施工完成后，拿不到工程款，甲方直接以工程房屋的形式来抵给你，法院可能是会觉得这是一种留置条款，还是说这也是无效的。

抵房抵债协议签订好之后，房屋是没有确定的位置，如果位置不明确、价值也不确定，而且房屋甚至还没建成，这个协议也是无效的。

 

 

 

 

案例来源：北京天用律师事务所，以上为天用律所办理过的真实案例，为确保个人和商业隐私，文中所有人物的名字均使用化名。